Senin, 04 Desember 2017

Teknik Pelaksanaan dan Perawatan Bangunan Gedung



Oleh: Sunardi

Widyaiswara Muda


A.   Pendahuluan
Menurut Peraturan Menteri PU No.:24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung.Pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu laik fungsi (preventive maintenance). Perawatan dan perbaikan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi (currative maintenance). Untuk melakukan perawatan dan perbaikan bangunan gedung dibutuhkan pekerjaan analisis kerusakan bangunan gedung, baik secara struktural dan arsitektural.
Prinsip perawatan dan perbaikan ada 4 yaitu  :
a.    sesuai dengan pesyaratan fisik (peraturan, K3, dan kebutuhan operasional bangunan);
b.    fungsional dan kinerja bangunan sesuai yang diinginkan;
c.    mereduksi atau memperbaikai kerusakan;
d.    memperlambat deteriorasi dan pembusukan (kerusakan secara  kimiawi).
B.   Jenis Perawatan Bangunan Gedung
Jenis pekerjaan perawatan gedung dapat dikelompokkan atas 3 bagian berdasarkan elemen atau komponen bangunan gedung, meliputi perawata : 1) struktur; 2) arsitektur; dan 3) utilitas. Perawatan struktur adalah perawatan atau perbaikan atas kerusakan yang terjadi pada elemen balok, kolom, dan pelat lantai. Perawatan arsitektur adalah perawatan atau perbaikan kerusakan atas yang terjadi pada elemen : atap, kusen, pintu dan jendela, permukaan/pelapis lantai, dan dinding. Perawatan utilitas adalah perawatan atau perbaikan kerusakan pada elemen : instalasi air, instalasi listrik, instalasi AC, dan alat-alat sanitair. Secara grafik jenis kerusakan dan elemennnya dikelompokkan gambar .1.

Gambar 1  Komponen Kerusakan Gedung 

C.   Macam Kerusakan, Perawatan dan Perbaikan Struktural
Kerusakan struktural adalah terkait dengan kerusakan yang terjadi pada elemen struktur yang bisa diindikasikan dari respon struktur secara visual  dalam bentuk lendutan, retakan atau spalling (pengelupasan). Kerusakan elemen struktur bisa terjadi pada kolom, balok atau plat lantai. Kerusakan elemen struktur sering terjadi akibat terjadinya gempa, mulai dari kerusakan ringan sampai runtuhnya bangunan. Kerusakan elemen struktur bangunan dapat diperbaiki jika kondisi struktur secara fisik masih berdiri dengan tingkat kerusakan ringan sampai sedang. Kerusakan ringan dapat diindikasikan oleh kondisi gedung yang masih berdiri kokoh dan hanya terjadi retak atau spalling pada beberapa bagian bangunan tanpa terlihat deformasi yang berarti. Kerusakan sedang dapat diindikasikan dari kerusakan elemen struktur yang relatif banyak (luas) tetapi secara fisik masih berdiri kokoh dengan deformasi yang relatif kecil.
1.    Kategori Tingkat Kerusakan Struktur
Tingkat kerusakan struktur dapat dikategorikan dalam 3 (tiga) tingkatan, meliputi : 1) rusak ringan; 2) rusak sedang; dan 3) rusak berat. Rusak ringan adalah kerusakan pada komponen struktur yang tidak mengurangi fungsi layanan (kekuatan, kekakuan dan daktilitas) struktur secara keseluruhan, yaitu retak kecil pada balok, kolom dan dinding yang mempunyai lebar celah antara 0,075 hingga 0,6 cm. Rusak sedang adalah kerusakan pada komponen struktur yang dapat mengurangi kekuatan tetapi kapasitas layanan secara keseluruhan dalam kondisi aman, yaitu retak besar pada balok, kolom dan dinding dengan lebar celah lebih besar dari 0,6 cm. Rusak berat adalah kerusakan pada komponen struktur yang dapat mengurangi kekuatannya sehingga kapasitas layan struktur sebagian atau seluruh bangunan dalam kondisi tidak aman, yaitu terjadi apabila dinding pemikul beban terbelah dan runtuh, bangunan terpisah akibat kegagalan unsur pengikat dan 50% elemen utama mengalami kerusakan atau tidak layak huni (Ditjen Cipta Karya, 2006).
2.            Kerusakan dan Perbaikan Lantai
Secara struktural kerusakan pada lantai bisa terjadi karena deformasi akibat pembebanan atau akibat proses kerja bangunan atau layanan yang berlebih. Teknik perbaikan retak pada lantai dapat dilakukan dengan aplikasi teknologi polimer.
Pada pekerjaan plat lantai untuk menghindari terjadinya getaran yang belebihan pada plat lantai pada saat terjadinya aktifitas di atasnya maka akan dilakukan penambahan kekuatan pada permukaan plat lantai tersebut yaitu dengan pemasangan Fiber Carbon (misal : NITOWRAP FRC 300 tebal 0.167 mm). Teknik pemasangan Fiber Carbon dilakukan dengan cara ditempel dengan lem khusus pada bagian yang mengalami retak atau penurunan.
3.            Kerusakan dan Perbaikan pada Kolom
Karena ada beberapa kolom beton sudah mengalami spalling (pelepasan/gompal), maka yang harus dikerjakan adalah mengganti (mensubtitusi) beton yang mengalami spalling dengan beton baru, dan beton yang baru ini harus mempunyai kuat tekan diatas beton yang lama, cepat pelaksanaannya dan waktu pengerasan yang singkat. Untuk itu harus dipergunakan beton dari jenis micro concrete yang sudah pre-packing dari pabrik, sehingga kualitasnya dapat dipertanggung jawabkan.
4.            Metode Perbaikan Kerusakan Kolom
Struktur kolom merupakan struktur utama yang akan berakibat fatal ke seluruh bangunan jika terjadi kerusakan parah. Bayangkan saja jika balok tidak mengalami kerusakan namun kolom mengalami kerusakan berat seluruh bangunan akan roboh.
Beberapa kerusakan dan cara perbaikan beton yang terjadi di Kolom antara lain 
a)     Retak, tanpa ada beton yang pecah dan tulangan tidak rusak. Cara perbaikan ini dengan injeksi saja menggunakan resin/epoxy.
b)    Pada beton bagian dalam mengalami spalling atau rusak, namun tulangan tidak rusak. Cara perbaikan beton dengan grouting. Grouting adalah memberikan campuran adukan beton dengan bahan khusus dengan mutu tinggi. 
c)     Beton pecah disertai dengan disertai buckling pada tulangan. Cara perbaikan dilakukan dengan tulangan yang buckling dipotong dan diganti tulangan baru dan diberi sengkang, lalu di grouting/cor beton mutu tinggi. Alternatif lain bisa diberi perkuatan sengkang, grouting dan jacketting atau pembesaran ukuran kolom beton, sperti ditunjukan pada Gambar .2. dan Gambar 3



Gambar 2 Teknik Perbaikan Kolom dengan Teknik Jacketing



Gambar 3 Teknik Perbaikan Kolom dengan Teknik Pembesaran Dimensi


5.            Kerusakan dan Perbaikan Balok
Balok merupakan elemen struktur yang berfungsi menahan lentur dan geser. Pada struktur beton ini pun tidak jauh berbeda dengan kolom dalam penanganannya. Sesuai dengan fungsi balok yaitu menahan gaya lentur dan geser maka yang perlu diperbaiki adalah kekuatan lentur dan gesernya. Cara perbaikan beton dilakukan sesuai dengan tingkat kerusakannya.
Berikut beberapa cara perbaikan beton pada balok untuk memperkuat kemampuan gaya lentur dan geser dengan metode Perkuatan balok (strengthening). Perkuatan balok dapat dilakukan dengan teknik pembesaran dimensi elemen struktur seperti dijelaskan pada Gambar 4.
a)     Menambah tumpuan atau mengurangi bentang balok.
b)    Jacketting atau memperbesar ukuran balok dengan beton bertulang.
c)     Memberikan perkuatan berupa baja-prategang
d)    Memberi perkuatan pelat baja pada daerah yang mengalami kegagalan lentur.
e)     Memberikan Fiber Reinforce Plastic atau FRP sheet





Gambar 4  Perbaikan balok teknik pembesaran


Pelat merupakan element struktur yang berbentuk bidang yang langsung terkena beban hidup maupun beban mati. Seperti halnya dengan elemen struktur lain, pelat juga dapat terjadi kerusakan akibat gaya yang tidak mempu dipikul oleh struktur pelat beton. Cara perbaikan beton pada pelat tergantung dari tingkat kerusakannya. Pada umumnya kerusakan pelat terjadi pada ujung-ujung pelat yang terputus. 
Berikut cara perbaikan beton pada pelat.
a)     Kerusakan retak-retak, perbaikan cukup dilakukan dengan injeksi menggunakan epoxy/resin atau produk lain yang khusus untuk injeksi beton.
b)    Kerusakan retak cukup lebar dan beton pecah namun tulangan masih baik, perbaikan beton dapat dilakukan dengan cara beton dibersihkan dan dikasarkan kemudian di grouting ulang. 
c)     Jika kerusakan sudah serius maka cara perbaikan yang bisa dilakukan adalah menambah ketebalan pelat. Penebalan pelat bisa dilakukan pada sisi bawah pelat. Yang perlu diperhatikan dalam penebalan plat adalah dipastikan kelekatan beton lama dan baru bekerja dengan baik. Agar terjadi kelekatan bisa menambahkan shear connector maupun admixture.

Gambar 5 Teknik Perbaikan Pelat Lantai
D.   Macam Kerusakan, Perawatan dan Perbaikan Arsitektural

1.            Katagori Kerusakan Arsitektur:
a.  Rusak ringan adalah kerusakan yang tidak menganggu fungsi bangunan dari segi arsitektur, seperti kerusakan pada pekerjaan finishing, yaitu mengelupasnya cat yang tidak menimbulkan gangguan fungsi dan estetika serta tidak menimbulkan bahaya sedikitpun kepada penghuni;
b.  Rusak sedang adalah kerusakan yang dapat mengganggu fungsi bangunan dari segi arsitektur (fungsi, kenyamanan, estetika), seperti kerusakan pada bagian bangunan yaitu pecahnya kaca pada jendela dan pintu yang dapat mengurangi estetika bangunan dan mengurangi kenyaman pada penghuni; dan
c.   Rusak berat adalah kerusakan yang sangat mengganggu fungsi dan estetika bangunan serta mengakibatkan hilangnya rasa nyaman dan dapat menimbulkan bahaya kepada penghuni (sumber : Ditjen Cipta Karya, 2006).
Kerusakan dan perbikan non-struktur (arsitektural) adalah kinerja bangunan gedung yang terkait dengan penampilan dan kenyamanan bangunan gedung. Pekerjaan  perawatan dan  perbaikan bangunan gedung mencakup :
a)    Atap.
b)    Kusen dan pintu.
c)    Dinding.
d)    Kaca.
e)    Lantai.
f)     Kamar mandi / WC.
g)    Listrik dan air bersih.
h)   Funiture
i)     Saluran pembuangan : drainase, air kotor.

Pedoman perbaikan mengacu pada standar pelaksanaan pemeliharaan komponen-komponen gedung mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung disajikan dalam Tabel 4.1.
Tabel 4.1 Standar Pemeliharaan Bangunan Gedung
No.
Kegiatan Pemeliharaan
Standar
1
Pembersihan dinding keramik kamar mandi/WC
2 kali sehari
2
Pembersihan plafon tripleks
3 bulan
3
Pelumasan kunci, engsel, grendel
2 bulan
4
Perawatan pintu lipat 2 bulan
Setiap hari
5
Pembersihan kusen
6 bulan
6
Polituran kembali kusen kayu
1 tahun
7
Pembersihan dinding lapis kayu
1 bulan
8
Pemeliharaan dinding kaca
1 tahun
9
Pembersihan kaca jendela serta pembatas (partisi) ruangan
1 minggu
1
Pembersihan saluran terbuka air kotor
1 bulan
0
Pembersihan sanitary fixtures (wastafel, toilet duduk, toilet jongkok, urinoir)
Setiap hari
11
Pemeriksaan kran air
2 bulan
12
Talang air datar pada atap bangunan 1 tahun

13
Pengecatan kembali talang tegak dari pipa besi atau PVC
4 tahun
14
Pengecatan luar bangunan
3 tahun
15
Pemeliharaan listplank kayu
6 bulan
16
Pemeriksaan dan pembersihan floor drain
Setiap hari
17
Penggunaan desinfektan untuk membersihkan lantai dan dinding kamar mandi
Setiap hari
18
Pembersihan lantai keramik
Setiap hari
19
Pembersihan lantai karpet dengan pnghisap debu
2 bulan
20
Pembersihan tirai/gordyn
2 bulan
Sumber : Peraturan Menteri Pekerjaan Umum nomor :24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung, Departemen pekerjaan Umum.


Gambar 6  Retak struktural dan rtak non struktural

Sumber : http://www.mastertukang.com
Kerusakan pada dinding tergolong atas 2 kategori yaitu kerusakan struktural dan nostruktural. Retak struktural pada dinding terjadi akibat adanya deformasi struktur sehingga terjadi diintegrasi (pemisahan) ikatan dinding dalam bentuk celah. Kerusakan non-struktur atau kerusakan arsitektural terjadi karena penyusutan acian atau adukan dalam bentuk retak rambut(hair-line)
4.             Retak Struktur Pada Bata-Plester dan Acian

Retak jenis ini biasanya disebabkan karena pergerakan struktur karena pondasi, defleksi(muat susut) balok atau gempa bumi.Pada retak seperti ini bata di dalam dinding biasanya sudah pecah hingga retak terjadi di dalam plester dan aciannya.Retak yang terjadi adalah biasanya tegak lurus atau diagonal menyamping.Celah retak akan terbuka terus apabila struktur kembali bergerak.Cara memperbaiki retak jenis ini yaitu sebaiknya dibuatkan celah kecil antara dinding dengan balok atas untuk mengurangi tekanan,isi celah tersebut dengan styrofoam/karet kemudian untuk menyamarkannya dapat ditutup dengan lis kayu atau gypsum.Buka retak kira-kira lebar 1cm sampai ke bata kemudian isi celah retak dengan adukan semen pasir 1:5, setelah 3 hari tutup dan rapikan celah yang sudah terisi plester sebelumya dengan mortar acian putih.

Pergerakan stuktur karena pondasi, defleksi (mulai susut) balok atau gempa bumi. Pada retak seperti ini, bata didalam dinding biasanya sudah pecah, hingga retak terjadi di dalam plester dan aciannya. Retak yang terjadi adalah biasanya tegak lurus atau diagonal menyamping. Celah retak akan terbuka terus apabila struktur kembali bergerak.
Sebaiknya dibuat celah kecil antara dinding dengan balok atas untuk mengurangi tekanan, isi celah tersebut dengan styrofoam/ karet kemudian untuk menyamarkannya dapat ditutup dengan lis kayu atau gypsum. Buka retak kira-kira lebar 1cm sampai ke bata, kemudian isi celah retak dengan adukan semen pasir 1:5 dengan ditambahkan polimer 4$, setelah 3 hari tutup dan rapihkan celah yang sudah terisi plester sebelumnya dengan TR30 Acian Putih dan 4% polimer.
Perbaikan retakan dinding bata dapat diakses di :
https://www.youtube.com/watch?v=mx96izx3C2I

Pergerakan struktur karena penyelesaian pondasi, defleksi balok atau gerakan gempa. Tipe retak ini, bata didalam dindingnya masih baik (tidak pecah), hingga retaknya hanya plester dan aciannya. Retak yang terjadi adalah biasanya tegak lurus atau diagonal menyamping. Celah retak akan terbuka terus apabila struktur kembali bergerak.
Perbaikan: Periksa untuk melihat retak memanjang sampai bata/tidak (seperti dalam poin 1.), jika celah-celah penyebab kemablai terjadi retak ketika struktur bergerak dan perluasan/gerakan sendi harus dipotong untuk melepaskan tekanan.
Buka retak selebar kira-kira 1 cm samapai ke bata, kemudian isi celah retak dengan adukan semen pasir 1:5 dengan ditambahkan dengan polimer 4%, setelah 3 hari tutup dan rapihkan celah yang sudah terisi plester, sebelumnya dengan TR 30 Acian Putih dan polimere 4%.

Penyebab: Celah pemasangan pipa listrik atau air yang tidak dipotong sampai bata. Celah hanya dibuat sampai bata. Celah hanya dibuat sampai plester atau pipa hanya diletakan diatas bata kemudian di plester kembali. Tipe retak ini biasanya menciptakan celah lurus speanjnag garis pipa.
Perbaikan: Buka kembali plester pada saluran pipa dengan lebar 5 cm. Bungkus pipa dengan kawat ayam kemudian isi celah  dengan adukan semen pasir 1:5 dengan ditambahkan polimer 4% setelah 3 hari tutup dan rapihkan celah yang sudah terisi plester sebelumnya dengan TR30 Acian Putih dan 4% Polimer.

Penyebab: Plesteran yang menutupi sambungan dinding yang berbeda misalnya pasanagan bata dengan permuakaan beton atau kayu. Tembok dengan mudah akan retak karena gerakan yang berbeda dari struktur dengan non struktur yang berbeda sifat. Tipe retak ini biasanya retak lurus sepanjang sambungan dam mudah akan muncul kembali setalh perbaikan.
Perbaikan: Diantara kedua permukaan tersebut harus dibuat dilatasi. Potong kembali plester sepanjang retak dengan maksimal 1 cm. Isi dengan plester + polimer 4%. Selesai 2mm lalu dengan TR30 Acian Putih dan Polimer 4%. Setelah satu hari buat tali, alur lurus 3 mm lebar dan 3mm mendalam sepanjang garis retak sebelumnya. Jika diinginkan tampilan yang rata maka isi tali air diatas menggunakan paintable sealant.

Penyebab: Aplikasi acian terlalu dini pada plester yang belum berhenti menyusut karena plester terlalu tebal dalam satu kali aplikasi dan kadar lumpur yang tinggi pada pasir dalam plester 5%. Acian harus diaplikasikan minimal 14 hari setelah pleter ketika sebgian besar penyusutan telah berhenti.
Tips cara memperbaiki dinding retak ini seperti seribu (pecah telur), apabila diraba oleh tangan terasa lebih dalam retak ini dapat mengulang perbaikan. Isi retak sebelum pengecatan menggunakan TR30 Acian Putih dicampur dengan polimer 2% kemudian keesokan harinya ratakan dengan amplas halus setelah itu cat 5 hari.

Aplikasi acian terlalu dini pada plester yang belum berhenti menyusut, kadar lumpur yang tinggi pada pasir dalam plester, terlalu banyak/sedikit semen pada plester, terlalu banyak/sedikit air pada aplikasi plester, dinding plester terlalu kering dan aplikasi acian pada cuaca terik dan tiupan angina kencang. Tipe retak ini seperti retak seribu, retak ini dapat mengulang apabila kadar lumpur pada plester yang digunakan terlalu tinggi (>5%).
Apabila kondisi retak rambut halus, gunakan base coat atau cat dasar untuk menutupnya, jika retak lebih besar dari garis rambut perbaiki retak.


Utilitas adalah perlengkapan dalam bangunan gedung yang digunakan untuk menunjang fungsi gedung dan tercapainya unsur – unsur kenyamanan, kesehatan, keselamatan, komunikasi dan mobilitas di dalam bangunan tersebut.
Kategori kerusakan pada elemen utilitas gedung dapat dikategotikan menjdai 3 tingkatan:
a)        Rusak ringan adalah rusak kecil atau tidak berfungsinya sub komponen utilitas yang tidak akan menimbulkan gangguan atau mengurangi fungsi komponen utilitas, misalnya pada instalasi listrik yaitu padamnya salah satu lampu pada ruangan;
b)        Rusak sedang adalah kerusakan atau tidak berfungsinya sub komponen utilitas yang menimbulkan gangguan atau mengurangi fungsi komponen utilitas, misalnya pada instalasi telepon yang mengalami gangguan di salah satu ruangan yang menyebabkan matinya saluran telepon diruangan tersebut; dan
c)        Rusak berat adalah rusak atau tidak berfungsinya sub komponen utilitas yang dapat menimbulkan gangguan berat atau mengakibatkan tidak berfungsinya secara total komponen utilitas.

Perawatan dan perbaikan bangunan gedung adalah tindakan memperbaiki dan/atau mengganti elemen bangunan agar tetap berfungsi. Berdasarkan tinjauan elemen gedung, perawatan dan perbaikan gedung digolongkan : 1) perawatan struktural; 2) perawatan arsitektural; dan 3) perbaikan utilitas.
Teknik perbaikan struktur gedung dapat dilakukan atas 3 kondisi : 1) rusak ringan; 2) rusak sedang; dan 3) rusak berat. Teknik perbaikan elemen struktur dapat dilakukan, dengan mengganti (­me-replace) elemen baton yang rusak, melakukan dengan menyeliputi dengan serat carbon; atau membersarkan dimensi (ukuran) elemen yang rusak. Teknik perbaikan artektural dilakukan melalu bisa dilakukan melalui perawatan rutin atau mengganti elemen yang rusak.

Daftar Pustaka

Karya, D. J. C. (2008). Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 24. PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung.
Karya, D. J. C. (2008). Tentang Pedoman Pelaksanaan Pemeriksaan: 06. PRT/M/2008 tentang Tentang Pedoman Pelaksanaan Pemeriksaan Konstruksi
Keputusan Menteri Ketenagakerjaan Republik Indonesia  Nomor 205 Tahun 2015  Tentang Penetapan Standar Kompetensi Kerja Nasional Indonesia Kategori Konstruksi Golongan Pokok Konstruksi Gedung Pada Jabatan Kerja Pelaksana Lapangan Pekerjaan Gedung
Bambang Revantoro. 2017. Pemeriksaan Dan  Pemasangan Bahan   Konstruksi Batu dan Beton. Sumber Belajar Penunjang PLPG 2017. Direktorat GTK Kemdikbud.