Teknik Pelaksanaan dan Perawatan Bangunan Gedung
Oleh: Sunardi
Widyaiswara Muda
A.
Pendahuluan
Menurut Peraturan Menteri PU No.:24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan
Bangunan Gedung.Pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan
bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu
laik fungsi (preventive maintenance). Perawatan dan perbaikan bangunan
gedung adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan gedung,
komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung
tetap laik fungsi (currative maintenance). Untuk melakukan perawatan dan
perbaikan bangunan gedung dibutuhkan pekerjaan analisis kerusakan bangunan gedung,
baik secara struktural dan arsitektural.
Prinsip perawatan dan perbaikan ada 4 yaitu :
a. sesuai dengan pesyaratan fisik (peraturan,
K3, dan kebutuhan operasional bangunan);
b. fungsional dan kinerja bangunan sesuai
yang diinginkan;
c. mereduksi atau memperbaikai kerusakan;
d. memperlambat deteriorasi dan pembusukan
(kerusakan secara kimiawi).
B.
Jenis Perawatan
Bangunan Gedung
Jenis pekerjaan perawatan gedung dapat dikelompokkan atas
3 bagian berdasarkan elemen atau komponen bangunan gedung, meliputi perawata :
1) struktur; 2) arsitektur; dan 3) utilitas. Perawatan struktur adalah
perawatan atau perbaikan atas kerusakan yang terjadi pada elemen balok, kolom,
dan pelat lantai. Perawatan arsitektur adalah perawatan atau perbaikan
kerusakan atas yang terjadi pada elemen : atap, kusen, pintu dan jendela,
permukaan/pelapis lantai, dan dinding. Perawatan utilitas adalah perawatan atau
perbaikan kerusakan pada elemen : instalasi air, instalasi listrik, instalasi
AC, dan alat-alat sanitair. Secara grafik jenis kerusakan dan elemennnya
dikelompokkan gambar .1.
Gambar 1 Komponen Kerusakan Gedung
C.
Macam Kerusakan, Perawatan dan Perbaikan Struktural
Kerusakan struktural adalah terkait dengan kerusakan yang
terjadi pada elemen struktur yang bisa diindikasikan dari respon struktur
secara visual dalam bentuk lendutan,
retakan atau spalling (pengelupasan).
Kerusakan elemen struktur bisa terjadi pada kolom, balok atau plat lantai.
Kerusakan elemen struktur sering terjadi akibat terjadinya gempa, mulai dari
kerusakan ringan sampai runtuhnya bangunan. Kerusakan elemen struktur bangunan
dapat diperbaiki jika kondisi struktur secara fisik masih berdiri dengan tingkat
kerusakan ringan sampai sedang. Kerusakan ringan dapat diindikasikan oleh
kondisi gedung yang masih berdiri kokoh dan hanya terjadi retak atau spalling pada beberapa bagian bangunan
tanpa terlihat deformasi yang berarti. Kerusakan sedang dapat diindikasikan
dari kerusakan elemen struktur yang relatif banyak (luas) tetapi secara fisik
masih berdiri kokoh dengan deformasi yang relatif kecil.
1. Kategori Tingkat Kerusakan Struktur
Tingkat kerusakan struktur dapat dikategorikan dalam 3
(tiga) tingkatan, meliputi : 1) rusak ringan; 2) rusak sedang; dan 3) rusak
berat. Rusak ringan adalah kerusakan pada komponen struktur yang tidak
mengurangi fungsi layanan (kekuatan, kekakuan dan daktilitas) struktur secara
keseluruhan, yaitu retak kecil pada balok, kolom dan dinding yang mempunyai
lebar celah antara 0,075 hingga 0,6 cm. Rusak sedang adalah kerusakan pada
komponen struktur yang dapat mengurangi kekuatan tetapi kapasitas layanan
secara keseluruhan dalam kondisi aman, yaitu retak besar pada balok, kolom dan dinding
dengan lebar celah lebih besar dari 0,6 cm. Rusak berat adalah kerusakan pada
komponen struktur yang dapat mengurangi kekuatannya sehingga kapasitas layan
struktur sebagian atau seluruh bangunan dalam kondisi tidak aman, yaitu terjadi
apabila dinding pemikul beban terbelah dan runtuh, bangunan terpisah akibat
kegagalan unsur pengikat dan 50% elemen utama mengalami kerusakan atau tidak
layak huni (Ditjen Cipta Karya, 2006).
2.
Kerusakan dan Perbaikan Lantai
Secara struktural kerusakan pada lantai bisa terjadi
karena deformasi akibat pembebanan atau akibat proses kerja bangunan atau
layanan yang berlebih. Teknik perbaikan retak pada lantai dapat dilakukan
dengan aplikasi teknologi polimer.
Pada pekerjaan plat lantai untuk menghindari terjadinya
getaran yang belebihan pada plat lantai pada saat terjadinya aktifitas di
atasnya maka akan dilakukan penambahan kekuatan pada permukaan plat lantai
tersebut yaitu dengan pemasangan Fiber Carbon (misal : NITOWRAP FRC 300 tebal 0.167 mm). Teknik pemasangan Fiber Carbon
dilakukan dengan cara ditempel dengan lem khusus pada bagian yang mengalami
retak atau penurunan.
3.
Kerusakan dan Perbaikan pada Kolom
Karena ada beberapa kolom beton sudah mengalami spalling (pelepasan/gompal), maka yang
harus dikerjakan adalah mengganti (mensubtitusi) beton yang mengalami spalling dengan beton baru, dan beton
yang baru ini harus mempunyai kuat tekan diatas beton yang lama, cepat
pelaksanaannya dan waktu pengerasan yang singkat. Untuk itu harus dipergunakan
beton dari jenis micro concrete yang
sudah pre-packing dari pabrik,
sehingga kualitasnya dapat dipertanggung jawabkan.
4.
Metode Perbaikan Kerusakan Kolom
Struktur kolom merupakan struktur utama yang akan
berakibat fatal ke seluruh bangunan jika terjadi kerusakan parah. Bayangkan
saja jika balok tidak mengalami kerusakan namun kolom mengalami kerusakan berat
seluruh bangunan akan roboh.
Beberapa kerusakan dan cara perbaikan beton yang terjadi
di Kolom antara lain
a) Retak, tanpa ada beton yang pecah dan
tulangan tidak rusak. Cara perbaikan ini dengan injeksi saja menggunakan
resin/epoxy.
b) Pada beton bagian dalam mengalami
spalling atau rusak, namun tulangan tidak rusak. Cara perbaikan beton dengan
grouting. Grouting
adalah memberikan campuran adukan beton dengan bahan khusus dengan mutu
tinggi.
c) Beton pecah disertai dengan
disertai buckling pada
tulangan. Cara perbaikan dilakukan dengan tulangan yang buckling dipotong dan
diganti tulangan baru dan diberi sengkang, lalu di grouting/cor beton mutu
tinggi. Alternatif lain bisa diberi perkuatan sengkang, grouting dan jacketting
atau pembesaran ukuran kolom beton, sperti ditunjukan pada Gambar .2. dan
Gambar 3
Gambar 2 Teknik Perbaikan Kolom dengan Teknik Jacketing
Gambar 3 Teknik Perbaikan Kolom dengan Teknik
Pembesaran Dimensi
5.
Kerusakan dan Perbaikan Balok
Balok merupakan elemen struktur yang berfungsi menahan
lentur dan geser. Pada struktur beton ini pun tidak jauh berbeda dengan kolom
dalam penanganannya. Sesuai dengan fungsi balok yaitu menahan gaya lentur dan
geser maka yang perlu diperbaiki adalah kekuatan lentur dan gesernya. Cara
perbaikan beton dilakukan sesuai dengan tingkat kerusakannya.
Berikut beberapa cara perbaikan beton pada balok untuk
memperkuat kemampuan gaya lentur dan geser dengan metode Perkuatan balok (strengthening).
Perkuatan balok dapat dilakukan dengan teknik pembesaran dimensi elemen
struktur seperti dijelaskan pada Gambar 4.
a) Menambah tumpuan atau mengurangi
bentang balok.
b) Jacketting atau memperbesar ukuran
balok dengan beton bertulang.
c) Memberikan perkuatan berupa
baja-prategang
d) Memberi perkuatan pelat baja pada
daerah yang mengalami kegagalan lentur.
e) Memberikan Fiber Reinforce
Plastic atau FRP sheet
Gambar 4 Perbaikan balok teknik pembesaran
Pelat merupakan element struktur yang berbentuk bidang
yang langsung terkena beban hidup maupun beban mati. Seperti halnya dengan
elemen struktur lain, pelat juga dapat terjadi kerusakan akibat gaya yang tidak
mempu dipikul oleh struktur pelat beton. Cara perbaikan beton pada pelat
tergantung dari tingkat kerusakannya. Pada umumnya kerusakan pelat terjadi pada
ujung-ujung pelat yang terputus.
Berikut cara perbaikan beton pada pelat.
a) Kerusakan retak-retak, perbaikan cukup
dilakukan dengan injeksi menggunakan epoxy/resin atau produk lain yang khusus
untuk injeksi beton.
b) Kerusakan retak cukup lebar dan beton
pecah namun tulangan masih baik, perbaikan beton dapat dilakukan dengan cara
beton dibersihkan dan dikasarkan kemudian di grouting ulang.
c) Jika kerusakan sudah serius maka cara
perbaikan yang bisa dilakukan adalah menambah ketebalan pelat. Penebalan pelat
bisa dilakukan pada sisi bawah pelat. Yang perlu diperhatikan dalam penebalan
plat adalah dipastikan kelekatan beton lama dan baru bekerja dengan baik. Agar
terjadi kelekatan bisa menambahkan shear connector maupun admixture.
Gambar 5 Teknik Perbaikan Pelat Lantai
D.
Macam Kerusakan, Perawatan dan Perbaikan Arsitektural
1.
Katagori Kerusakan Arsitektur:
a.
Rusak ringan adalah kerusakan yang tidak menganggu fungsi
bangunan dari segi arsitektur, seperti kerusakan pada pekerjaan finishing,
yaitu mengelupasnya cat yang tidak menimbulkan gangguan fungsi dan estetika
serta tidak menimbulkan bahaya sedikitpun kepada penghuni;
b.
Rusak sedang adalah kerusakan yang dapat mengganggu
fungsi bangunan dari segi arsitektur (fungsi, kenyamanan, estetika), seperti
kerusakan pada bagian bangunan yaitu pecahnya kaca pada jendela dan pintu yang
dapat mengurangi estetika bangunan dan mengurangi kenyaman pada penghuni; dan
c.
Rusak berat adalah kerusakan yang sangat mengganggu
fungsi dan estetika bangunan serta mengakibatkan hilangnya rasa nyaman dan
dapat menimbulkan bahaya kepada penghuni (sumber : Ditjen Cipta Karya, 2006).
Kerusakan dan perbikan non-struktur (arsitektural) adalah
kinerja bangunan gedung yang terkait dengan penampilan dan kenyamanan bangunan
gedung. Pekerjaan perawatan dan perbaikan bangunan gedung mencakup :
a)
Atap.
b)
Kusen dan pintu.
c)
Dinding.
d)
Kaca.
e)
Lantai.
f)
Kamar mandi / WC.
g)
Listrik dan air bersih.
h)
Funiture
i)
Saluran pembuangan : drainase, air kotor.
Pedoman perbaikan mengacu pada standar pelaksanaan
pemeliharaan komponen-komponen gedung mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan
Umum Nomor : 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan
Gedung disajikan dalam Tabel 4.1.
Tabel 4.1 Standar Pemeliharaan Bangunan Gedung
No.
|
Kegiatan Pemeliharaan
|
Standar
|
1
|
Pembersihan dinding keramik kamar mandi/WC
|
2 kali sehari
|
2
|
Pembersihan plafon tripleks
|
3 bulan
|
3
|
Pelumasan kunci, engsel, grendel
|
2 bulan
|
4
|
Perawatan pintu lipat 2 bulan
|
Setiap hari
|
5
|
Pembersihan kusen
|
6 bulan
|
6
|
Polituran kembali kusen kayu
|
1 tahun
|
7
|
Pembersihan dinding lapis kayu
|
1 bulan
|
8
|
Pemeliharaan dinding kaca
|
1 tahun
|
9
|
Pembersihan kaca jendela serta pembatas (partisi)
ruangan
|
1 minggu
|
1
|
Pembersihan saluran terbuka air kotor
|
1 bulan
|
0
|
Pembersihan sanitary fixtures (wastafel, toilet
duduk, toilet jongkok, urinoir)
|
Setiap hari
|
11
|
Pemeriksaan kran air
|
2 bulan
|
12
|
Talang air datar pada atap bangunan 1 tahun
|
|
13
|
Pengecatan kembali talang tegak dari pipa besi atau PVC
|
4 tahun
|
14
|
Pengecatan luar bangunan
|
3 tahun
|
15
|
Pemeliharaan listplank kayu
|
6 bulan
|
16
|
Pemeriksaan dan pembersihan floor drain
|
Setiap hari
|
17
|
Penggunaan desinfektan untuk membersihkan lantai dan
dinding kamar mandi
|
Setiap hari
|
18
|
Pembersihan lantai keramik
|
Setiap hari
|
19
|
Pembersihan lantai karpet dengan pnghisap debu
|
2 bulan
|
20
|
Pembersihan tirai/gordyn
|
2 bulan
|
Sumber : Peraturan Menteri Pekerjaan
Umum nomor :24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan
Gedung, Departemen pekerjaan Umum.
Gambar 6 Retak struktural dan rtak non struktural
Sumber : http://www.mastertukang.com
Kerusakan pada dinding tergolong atas 2 kategori yaitu
kerusakan struktural dan nostruktural. Retak struktural pada dinding terjadi
akibat adanya deformasi struktur sehingga terjadi diintegrasi (pemisahan)
ikatan dinding dalam bentuk celah. Kerusakan non-struktur atau kerusakan
arsitektural terjadi karena penyusutan acian atau adukan dalam bentuk retak
rambut(hair-line)
Retak jenis ini biasanya
disebabkan karena pergerakan struktur karena pondasi, defleksi(muat susut)
balok atau gempa bumi.Pada retak seperti ini bata di dalam dinding biasanya
sudah pecah hingga retak terjadi di dalam plester dan aciannya.Retak yang terjadi
adalah biasanya tegak lurus atau diagonal menyamping.Celah retak akan terbuka
terus apabila struktur kembali bergerak.Cara memperbaiki retak jenis ini yaitu
sebaiknya dibuatkan celah kecil antara dinding dengan balok atas untuk
mengurangi tekanan,isi celah tersebut dengan styrofoam/karet kemudian untuk
menyamarkannya dapat ditutup dengan lis kayu atau gypsum.Buka retak kira-kira
lebar 1cm sampai ke bata kemudian isi celah retak dengan adukan semen pasir
1:5, setelah 3 hari tutup dan rapikan celah yang sudah terisi plester sebelumya
dengan mortar acian putih.
Pergerakan stuktur karena
pondasi, defleksi (mulai susut) balok atau gempa bumi. Pada retak seperti ini,
bata didalam dinding biasanya sudah pecah, hingga retak terjadi di dalam
plester dan aciannya. Retak yang terjadi adalah biasanya tegak lurus atau
diagonal menyamping. Celah retak akan terbuka terus apabila struktur kembali
bergerak.
Sebaiknya dibuat celah kecil
antara dinding dengan balok atas untuk mengurangi tekanan, isi celah tersebut
dengan styrofoam/ karet kemudian untuk menyamarkannya dapat ditutup dengan lis
kayu atau gypsum. Buka retak kira-kira lebar 1cm sampai ke bata, kemudian isi
celah retak dengan adukan semen pasir 1:5 dengan ditambahkan polimer
4$, setelah 3 hari tutup dan rapihkan celah yang sudah terisi plester
sebelumnya dengan TR30 Acian Putih dan 4% polimer.
Perbaikan retakan dinding bata dapat diakses di :
https://www.youtube.com/watch?v=mx96izx3C2I
Pergerakan struktur karena
penyelesaian pondasi, defleksi balok atau gerakan gempa. Tipe retak ini, bata
didalam dindingnya masih baik (tidak pecah), hingga retaknya hanya plester dan
aciannya. Retak yang terjadi adalah biasanya tegak lurus atau diagonal
menyamping. Celah retak akan terbuka terus apabila struktur kembali bergerak.
Perbaikan: Periksa untuk melihat
retak memanjang sampai bata/tidak (seperti dalam poin 1.), jika celah-celah
penyebab kemablai terjadi retak ketika struktur bergerak dan perluasan/gerakan
sendi harus dipotong untuk melepaskan tekanan.
Buka retak selebar kira-kira 1 cm
samapai ke bata, kemudian isi celah retak dengan adukan semen pasir
1:5 dengan ditambahkan dengan polimer 4%, setelah 3 hari tutup dan rapihkan
celah yang sudah terisi plester, sebelumnya dengan TR 30 Acian Putih dan
polimere 4%.
Penyebab: Celah pemasangan pipa
listrik atau air yang tidak dipotong sampai bata. Celah hanya dibuat sampai
bata. Celah hanya dibuat sampai plester atau pipa hanya diletakan diatas bata
kemudian di plester kembali. Tipe retak ini biasanya menciptakan celah lurus
speanjnag garis pipa.
Perbaikan: Buka kembali plester pada saluran pipa dengan lebar 5 cm.
Bungkus pipa dengan kawat ayam kemudian isi celah dengan adukan semen
pasir 1:5 dengan ditambahkan polimer 4% setelah 3 hari tutup dan rapihkan celah
yang sudah terisi plester sebelumnya dengan TR30 Acian Putih dan 4% Polimer.
Penyebab: Plesteran yang menutupi sambungan dinding yang berbeda misalnya
pasanagan bata dengan permuakaan beton atau kayu. Tembok dengan mudah akan
retak karena gerakan yang berbeda dari struktur dengan non struktur yang
berbeda sifat. Tipe retak ini biasanya retak lurus sepanjang sambungan dam
mudah akan muncul kembali setalh perbaikan.
Perbaikan: Diantara kedua permukaan tersebut harus dibuat dilatasi. Potong
kembali plester sepanjang retak dengan maksimal 1 cm. Isi dengan plester +
polimer 4%. Selesai 2mm lalu dengan TR30 Acian Putih dan Polimer 4%. Setelah
satu hari buat tali, alur lurus 3 mm lebar dan 3mm mendalam sepanjang garis
retak sebelumnya. Jika diinginkan tampilan yang rata maka isi tali air diatas
menggunakan paintable sealant.
Penyebab: Aplikasi acian terlalu dini pada plester yang belum berhenti
menyusut karena plester terlalu tebal dalam satu kali aplikasi dan kadar lumpur
yang tinggi pada pasir dalam plester 5%. Acian harus diaplikasikan minimal 14
hari setelah pleter ketika sebgian besar penyusutan telah berhenti.
Tips cara memperbaiki dinding retak ini seperti seribu (pecah telur),
apabila diraba oleh tangan terasa lebih dalam retak ini dapat mengulang
perbaikan. Isi retak sebelum pengecatan menggunakan TR30 Acian Putih dicampur
dengan polimer 2% kemudian keesokan harinya ratakan dengan amplas halus setelah
itu cat 5 hari.
Aplikasi acian terlalu dini pada plester yang belum berhenti menyusut,
kadar lumpur yang tinggi pada pasir dalam plester, terlalu banyak/sedikit semen
pada plester, terlalu banyak/sedikit air pada aplikasi plester, dinding plester
terlalu kering dan aplikasi acian pada cuaca terik dan tiupan angina kencang.
Tipe retak ini seperti retak seribu, retak ini dapat mengulang apabila kadar
lumpur pada plester yang digunakan terlalu tinggi (>5%).
Apabila kondisi retak rambut halus, gunakan base coat atau cat dasar untuk
menutupnya, jika retak lebih besar dari garis rambut perbaiki retak.
Utilitas adalah perlengkapan dalam bangunan gedung yang digunakan untuk
menunjang fungsi gedung dan tercapainya unsur – unsur kenyamanan, kesehatan,
keselamatan, komunikasi dan mobilitas di dalam bangunan tersebut.
Kategori kerusakan pada elemen utilitas gedung dapat dikategotikan menjdai
3 tingkatan:
a)
Rusak ringan adalah
rusak kecil atau tidak berfungsinya sub komponen utilitas yang tidak akan
menimbulkan gangguan atau mengurangi fungsi komponen utilitas, misalnya pada
instalasi listrik yaitu padamnya salah satu lampu pada ruangan;
b)
Rusak sedang adalah kerusakan atau
tidak berfungsinya sub komponen utilitas yang menimbulkan gangguan atau
mengurangi fungsi komponen utilitas, misalnya pada instalasi telepon yang
mengalami gangguan di salah satu ruangan yang menyebabkan matinya saluran
telepon diruangan tersebut; dan
c)
Rusak berat adalah rusak atau tidak
berfungsinya sub komponen utilitas yang dapat menimbulkan gangguan berat atau
mengakibatkan tidak berfungsinya secara total komponen utilitas.
Perawatan dan perbaikan
bangunan gedung adalah tindakan memperbaiki dan/atau mengganti elemen bangunan
agar tetap berfungsi. Berdasarkan tinjauan elemen gedung, perawatan dan
perbaikan gedung digolongkan : 1) perawatan struktural; 2) perawatan
arsitektural; dan 3) perbaikan utilitas.
Teknik perbaikan struktur
gedung dapat dilakukan atas 3 kondisi : 1) rusak ringan; 2) rusak sedang; dan
3) rusak berat. Teknik perbaikan elemen struktur dapat dilakukan, dengan
mengganti (me-replace) elemen baton yang rusak, melakukan dengan menyeliputi
dengan serat carbon; atau membersarkan dimensi (ukuran) elemen yang rusak.
Teknik perbaikan artektural dilakukan melalu bisa dilakukan melalui perawatan
rutin atau mengganti elemen yang rusak.
Daftar Pustaka
Karya, D. J. C. (2008). Peraturan Menteri Pekerjaan
Umum Nomor: 24. PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan
Bangunan Gedung.
Karya, D. J. C. (2008). Tentang
Pedoman Pelaksanaan Pemeriksaan: 06. PRT/M/2008 tentang Tentang Pedoman Pelaksanaan
Pemeriksaan Konstruksi
Keputusan Menteri Ketenagakerjaan Republik Indonesia Nomor 205 Tahun 2015 Tentang Penetapan Standar Kompetensi Kerja
Nasional Indonesia Kategori Konstruksi Golongan Pokok Konstruksi Gedung Pada
Jabatan Kerja Pelaksana Lapangan Pekerjaan Gedung
Bambang Revantoro. 2017. Pemeriksaan Dan Pemasangan Bahan Konstruksi Batu dan Beton. Sumber Belajar
Penunjang PLPG 2017. Direktorat GTK Kemdikbud.
